Les SCPI – l’immobilier d’investissement différenciant
Une SCPI – ou Société Civile en Placement Immobilier – vous permet de détenir indirectement de l’immobilier d’investissement.
On le qualifie souvent de « pierre-papier » car au lieu de détenir un bien identifié, que vous pouvez directement louer, vendre, voir occuper un jour ; vous détenez des parts d’une société qui investit dans des biens immobiliers.
Par conséquent, investir dans une SCPI a un inconvénient majeur : vous n’achetez pas un bien tangible, utilisable comme résidence principale ou secondaire éventuellement…
Démarrer dans l’investissement
Investir dans une SCPI vous permet d’accéder à l’univers de la gestion locative pour des montants faibles (quelques milliers d’euros), de diversifier les investissements, de diminuer votre exposition au risque en cas de non-paiement d’un locataire et d’accéder à des secteurs qui sont pour de nombreuses raisons difficiles d’accès pour un particulier : bureaux, fonds de commerces, entrepôts logistiques… Tout en n’accordant aucun temps pour le travail conséquent de gestion d’un bien.
Précision : la question de la détention directe des parts de SCPI ou par l’intermédiaire d’une assurance-vie a été étudiée dans l’article « faut-il les détenir en direct ou via l’assurance-vie ? »
Le tableau suivant permet de mieux comprendre les différences entre l’acquisition d’un bien immobilier en direct et l’acquisition de parts de SCPI (en direct ou par l’intermédiaire d’une assurance-vie).
| Détention en direct d’un bien | Détention de parts de SCPI | |
| Recherche d’un bien | Un particulier doit réaliser un réel travail d’expertise sur l’emplacement et le potentiel d’un territoire Nombreux détails à prendre en compte (vétusté de l’immeuble, taille de la copropriété…) | La SCPI réalise ce travail pour vous : vous déléguez complètement cette question. |
| Acquisition | Frais de notaire (8%) + le cas échéant des frais d’agence immobilière (5 à 8%) + travaux éventuels (selon état du bien) | Frais d’entrée, différents si détention directe des parts (9 à 12%) ou par l’intermédiaire d’une assurance-vie (coût très variable corrélés aux frais de gestion) |
| Financement | Emprunt possible | Emprunt possible uniquement dans le cadre d’une détention directe (hors assurance-vie). |
| Économies d’échelle à l’acquisition | Possible si l’on est capable de mobiliser des sommes conséquentes, comme l’acquisition d’un immeuble entier | Les SCPI réalisent des acquisitions par immeuble : économie d’échelle de fait, meilleure négociation |
| Montant d’investissement minimum | Variable selon emplacement, mais en général, un minimum de 100 000€ (ancien) et de 200 000€ (neuf) | A partir de quelques milliers d’euros (selon les SCPI) |
| Diversification | Très limitée hormis pour les patrimoines importants qui peuvent acquérir de nombreux biens et accéder à certaines thématiques : bureaux, commerces… | Chaque SCPI possède de très nombreux biens : réduction des risques de défaut des locataires. Diversification thématique : bureaux, commerces, résidentiel e-commerce… |
| Coûts de gestion | Très variable selon le bien et les éventuels travaux à réaliser Un immeuble nécessitant de nombreux travaux peut avoir un rendement négatif durant plusieurs années | Prélevés directement par la société de gestion Frais supplémentaires si détention au travers d’une assurance-vie |
| Gestion | Par soi-même : trouver un locataire, écrire les baux, souscrire une assurance, payer les taxes foncières, assurer les réparations éventuelles, gérer les questions de copropriété… Vous pouvez confier ce travail à une agence de gestion locative, qui prend environ 10% des loyers + des frais spécifiques à chaque changement de locataire | Aucune gestion |
| Temps pour la gestion | Variable en fonction des éventuels problèmes liés au bien immobilier, temps potentiellement important En cas de litige avec le locataire : chronophage, long et coûteux Participation aux assemblées générales de copropriété (le cas échéant) | |
| Économies d’échelle en termes de gestion | Uniquement si l’on possède de nombreux biens ou des immeubles entiers | De fait par la taille de la société de gestion |
| Revente | Question éventuelle du départ du locataire : formalités et pertes de revenus pour la mise en vente Trouver un acquéreur en gré à gré ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière : très sensible à la qualité de l’emplacement 3 mois incompressibles pour les démarches notariales Possibilité de refus de prêt pour votre acheteur | Premier cas : détention directe des parts Elle est réglementée par l’AMF et dépend de la structure de la société :
Deuxième cas : détention par l’intermédiaire d’une assurance-vie : c’est l’assureur qui assure la liquidité de vos parts. |
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